Şehir plancısı Ermiş değerlendirdi

Son günlerde gündemde olan imar hakkı aktarımı hakkında şehir plancısı hemşehrimiz Fatih Ermiş görüşlerini paylaşarak "Avukat, mimar, gayrimenkul değerleme uzmanları ve emlakçılar dâhil herkes görüş bildiriyor. Şuan bir geçiş sürecindeyiz. Vatandaşın tapulu malına el konuyor veya tam tersi bütün sorunlar bu yeni düzenlemeyle çözülecek yaklaşımı yanlıştır." dedi.

Son günlerde gündemde olan imar hakkı aktarımı hakkında şehir plancısı hemşehrimiz Fatih Ermiş görüşlerini paylaşarak "Avukat, mimar, gayrimenkul değerleme uzmanları ve emlakçılar dâhil herkes görüş bildiriyor. Şuan bir geçiş sürecindeyiz. Vatandaşın tapulu malına el konuyor veya tam tersi bütün sorunlar bu yeni düzenlemeyle çözülecek yaklaşımı yanlıştır." dedi. Ermiş açıklamasında; "Şehir Planlama mevzuatına yeni giren İmar Hakkı Aktarımı önemli bir gelişme ancak henüz yönetmelikle belirlenmedi, düzenlemeye ilişkin alt yapı yok. Avukat, mimar, gayrimenkul değerleme uzmanları ve emlakçılar dâhil herkes görüş bildiriyor. Şuan bir geçiş sürecindeyiz. Vatandaşın tapulu malına el konuyor veya tam tersi bütün sorunlar bu yeni düzenlemeyle çözülecek yaklaşımı yanlıştır. İmar hakkı aktarımı düzenlemesinden önce 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nda benzer bir yaklaşım vardır. İmar hakkı aktarımı kavramına tam karşılık gelmese de ilgili kanunun 17. Maddesinin b bendinde “Koruma amaçlı imar plânlarıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarında bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar malikin başvurusu üzerine, belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebilir.” ifadesi ile sadece koruma statüsünden dolayı taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını kullanmaması sonucu ortaya çıkan mağduriyetlerini giderme amaçlı getirilen bir düzenleme bulunmaktadır. İmar hakkı aktarımının asıl amacı: devlete kamulaştırma bedeli ödemeden (başka bir parselde imar hakkı vererek) taşınmazlara müdahale etme (el atma davalarını engelleme) yetkisi tanınıyor.Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamuya geçişlerinde mali külfet getirmeden bedelsiz karşılanması amaçlanmaktadır. Böylece bir yandan taşınmazların kamuya getirilen mali külfeti ortadan kaldırmayı veya azaltmayı hedeflerken öte yandan vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılığın kaldırılmasını, kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesinin amaçlandığını söyleyebilir." dedi. Umumi ve kamu hizmet alanları hakkında da konuşan Şehir Plancısı Ermiş, "Bunlar; Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşilalan, ibadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, spor alanı, teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kent meydanı, kent parkı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı ve mesire alanları, resmî kurum alanı, idari tesis alanı, mezarlık alanı, bunun dışında kamusal ihtiyaçlara göre ortaya çıkacak imar planı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları ile taşkın kontrol tesisidir. İlk öncelik imar hakkı transferinin yapılabilmesinin en önemli koşulu aynı plan sınırları içerisinde yapılması olmalıydı, aksi takdirde nüfus, donatı, yoğunluk vb. hiçbir hesap tutmaz. Ancak Kanunda yer alan “Verici parselin imar hakkı aktarım işlemi bulunduğu il bazında olmak üzere idare veya kurumun yetki alanı içerisinde olması” ifadesi aynı il içerisindeki herhangi bir plana aktarım yapılabileceği anlamını çıkarıyor. 18.madde yani parselasyon işlemlerinde ortaya çıkan dağıtımda olduğu gibi vatandaşın eski ve yeni yani var olan(verici) parseli ile yeni verilen(alıcı) parseli arasında gerek konum gerekse değer açısından farklı olacaktır. 3194 sayılı İmar Kanunun 13.maddesi İmar planlarında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerler başlığına eklenen: “Verici parselin/parsellerin aktarıma esas inşaat hakları, en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili idarece belirlenir. Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılır. Alıcı ve verici parselin aktarıma konu olacak imar haklarının değeri, 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir. Alıcı ve verici parsellerin aktarıma konu imar haklarının değerleri arasında fark oluşması durumunda karşılıklı mahsuplaşabilir. Verici parselin imar hakkı aktarım işlemi bulunduğu il bazında olmak üzere idare veya kurumun yetki alanı içerisinde olması, alıcı parselin imar planı kararı ile belirlenmesi, alıcı parselin metrekare birim değerinin verici parselden daha fazla olmaması kaydıyla ve verici parselin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilmesi suretiyle gerçekleştirilir.” Şeklindedir. İmar hakkı aktarımı yapılırken, taşınmazların değerinin farklılığının gidermek amaçlı olmak üzere “alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her halde alıcı parselin %30’unu geçmemek üzere” artırılabilmesine olanak tanımıştır. Ancak, bu imar hakkı aktarımı sonucu ortaya çıkacak imar durumu nedeniyle nüfusa ataması ve yoğunluğu sonucu aktarım yapılan alanda nasıl bir uygulamaya gidileceğine dair durumun da düzenlenmesi gerekmektedir. İmar Hakkı Aktarımının sadece kamu alanlarında (DOP üzerinden) kalan vatandaşa ait yapılaşamayan taşınmazlara yönelik sınırlandırılmamalıdır. Ülkemizin çok acil ihtiyaç duyduğu deprem öncelikli kentsel dönüşüm, sit alanlarında kalan vatandaşa ait taşınmazlara ve imar planlama ile ortaya çıkan değerin adil bir şekilde dağıtılması esasına göre geniş çaplı düzenmelidir." dedi.